大兴瀛海一宗宅地吸引了11家竞标主体参与角逐,目前北京在售10万元单价以上存量豪宅在10个左右

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营销对策

“前年开盘的时候均价是两千多万元一套,现在已经涨到最低四千多万元了。”7月底,北京某楼盘销售员告诉《中国经营报》记者,两年里该项目一套房子涨价一千多万元,某知名演员就在该项目买了房子。  记者调查发现,2015年上半年,北京豪宅市场已随整个楼市回温进入热销状态,其火热程度超出市场预期,销售量、成交价均有所提振,被业内人士称为“豪宅元年”。  亚豪机构的统计数据显示,截止到7月20日,北京2000万元以上每套豪宅成交金额达193.47亿元,与去年同期的71.34亿元相比,同比增长171%。而单价在5000万元以上的“顶豪”总成交量为128套,是2014年全年的两倍。其中,成交破亿元的豪宅签约也已经达到了4套,2015年创新纪录已成定局。  此情此景正是市场乐见,但火热背后仍需小心谨慎,冷静提防“虚火”过剩引风险。“从政策的角度看,北京下半年要提防政策收紧等情况。”业内人士分析称,豪宅热的同时,城市房价容易受影响而上升,部分豪宅的价格或呈现虚高的态势。同时,部分非正规渠道资金可能变相流入楼市。  不惧高层警示,顶级豪宅成交量爆棚  日前,中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽指出,对重点地区要统一规划,强化土地供应管控,严格城镇开发边界,防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。  为维稳楼市,7月中旬北京市通州区已有多个项目被政府约谈,要求不带头涨价、捂盘惜售。尽管如此,随着今年上半年一线城市楼市的整体回温,北京城的豪宅市场也一路高歌猛进,成交量、成交均价逐月攀升,众多豪宅项目纷纷借势入市,房产商更是不惜高溢价与时间赛跑,抢地激战逐月增发。  易居房地产研究院智库数据显示,2015年二季度,一线城市豪宅公寓项目成交均价前十名被上海北京包揽,成交均价基本上都在10万元/平方米以上。79个项目中,北京占比为34%,项目主要位于朝阳及海淀区,成交单价最高的是海淀区的万柳书院,均价接近13.5万元/平方米。  以龙湖西宸原著为例,据悉,6月开售的西宸原著,当月便完成了10亿销售的顶豪成交记录,成为2015年顶豪销售的风向标。  对于上半年的成交数据,严跃进称:“豪宅成交热确实超过市场预期,说明对于目前住房改善的需求是低估的。一方面是信贷政策比较给力,另一方面是看涨预期比较强烈。”  同策咨询研究部总监张宏伟表示,究其背后的原因,除了原有被压抑的豪宅市场需求集中释放因素之外,今年股市获利资金进入楼市尤其是豪宅市场成为今年一线城市表现较为抢眼的非常重要的促进因素。  “抢地战”日趋激烈  从红五月开始,近三个月内,北京市土地成交幅数、成交建设面积、溢价率等也在逐月攀升。易居房地产研究院智库提供的数据显示,5月至7月份,北京土地成交幅数分别是1、4、7,成交建设面积从5月份的近96640平方米升至7月的505067平方米,成交建筑面积由5月份的142550平方米升至7月份的1050563平方米,平均溢价率也从35.01%升至47.79%。整体数据虽不及今年第一季度,但整体上呈上涨回温趋势。  本报记者从北京市国土局官网查询获悉,近三个月成交的12块地块中8块在大兴区,2块在房山,丰台和密云各一块。其中在大兴地块激烈抢战中,位于北京市大兴区瀛海镇区DX08-0002-0304等地块(原瀛海镇西区C5组团土地一级开发项目部分地块)F1住宅混合公建、A33基础教育用地,经过19次的激烈报价,最终由北京城建兴业置地有限公司以228000万元,50%的溢价率竞得。  土地稀缺,引起“抢地战”。业内人士指出,北京豪宅用地从2013年开始就略有下滑,政府把供地重心转向了自住型商品住房方面。  北京土地整理储备中心数据显示,2013年4月至2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平米。剔除配建只1350万平米为住宅,且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房,实际商品房住宅用地仅供应了550万平方米左右。

近日,北京市国土局通报了今年上半年北京市土地供应情况。数据显示,今年上半年本市经营性用地共成交32宗,建筑规模约497万平方米,其中住宅占比接近55%,商业服务性用地约225万平方米,成交额约634亿元。

一、市场动态:

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随着楼市不断升温,豪宅话题也持续发酵。6月,北京总价2000万元以上的居住类物业,单周签约套数达到了19套,创造了年内新高。加上前5个月,北京年内成交的2000万元以上的豪宅已经超过306套。而在2014年前6月合计签约只有201套。业内人士表示,一线城市土地价格的飙升,令商品房豪宅化趋势日趋明显,被称为北京豪宅元年的2015年,也注定上演一场空前激烈的豪宅争夺战。

全年土地供应总量同比出现明显下降,近日拍卖7宗大兴地块更是遭到了众多房企哄抢。业内人士指出,参与竞拍企业大多数为上市公司,如果想在北京继续发展,不论多贵也要拿地,从而避免一定时间周期后出现“无米下锅”的局面。

9月25日北京新房成交123套,9月累计成交3801套,环比上月增加21.94%,同比去年减少28.47%;二手房成交635套,9月累计成交9457套,环比上月增加4.84%,同比去年减少25.53%。

6月25日,大兴瀛海一宗宅地吸引了11家竞标主体参与角逐,经过72轮竞争之后,旭辉地产以2.25亿元的总价和配建12600平方米自住房的代价摘得该地块。该宗地的成交打破了北京50天土地市场零成交的局面,同时也拉开了大兴8宗地陆续成交的序幕。时隔5天之后,6月30日,大兴庞各庄地块再度引发争抢,最终被旭辉联合体以24.1亿元的价格和宅地全部建限价房的代价收入囊中。业内认为,大兴相对较高的去化速度和发展前景吸引了众多房企厮杀,这些地块的供应将为大兴创造出更多的新兴板块,为购房者提供更大的选择范围。

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供地总量明显下降

二、要闻简析:

大兴宅地引“厮杀”

统计显示,目前北京在售10万元单价以上存量豪宅在10个左右。最近入市或将入市的项目则包括,万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府、昆仑域等项目。

值得注意的是,上半年北京市累计完成保障性安居工程用地落实224公顷,完成计划指标50%。近几年无论楼市如何变化,北京市保障房供地力度并没有太大波动。

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“断顿”50日之后的房企争夺异常激烈,6月25日,大兴一宗体量仅为18958平方米的宅地吸引了11家竞标主体参与竞争,最终旭辉地产胜出。根据招标文件,大兴区瀛海镇姜场村02-1-1地块东至东区环路,南至府前街,西至国有用地边界,北至规划用地边界,是一宗居住用地,挂牌出让起始价为1.5亿元。

“目前北京预计在2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。”一位高端项目代理机构负责人说,虽然豪宅正常的销售周期都在5-8年以上,但在目前这种竞争环境下,豪宅的分化将非常严重。产品实力不够、设计不合理、位置缺乏优势的豪宅项目将面临危机。

公开数据显示,去年北京共成交经营性用地96宗,土地面积约1090公顷,其中住宅用地637公顷,商服用地453公顷,成交地价款总额约1899亿元,虽然上半年经营性用地成交金额达到了历史同期最高水平,但全年土地供应总量同比前年出现了明显下降。

1、推进房屋网签备案联网是今年楼市调控的一项重点工作,此举旨在摸清全国150个重点城市房屋基本情况,有望为落实“一城一策”,制定实施房产精准调控举措提供第一手基础材料。

对于该宗地最终的成交价格,中原地产首席分析师张大伟表示,刨除自住房,本地块剩余的商品住宅只有6358平方米,即使按照100平米的中小户型计算,也只有60套左右。平均商品房部分楼面价在1.6万/平方米左右,未来按照正常的商品房建安成本计算,成本售价在3万/平方米左右。目前区域内的商品房成交价格在2.5万/平方米左右,但距离区域不远的亦庄河西区,整体均价已经接近3.5万/平方米,而未来本地块周围将有多地块出让,可能再次成为一个改善型住房的扎堆区域。

但政策层面对高端市场比较有利,限购虽然会延续,但对于改善需求来说,二手房升温包括未来对工作居住证等政策的调整,对于北京高端市场来说,政策利好会越来越多。未来顶豪及超越顶豪的价格有望持续上涨。

然而,与此同时,去年北京保障房用地总计供应了678公顷,超额完成全年任务。而且,在自住型商品住房用地供应方面,去年已成交住宅用地中累计可用于建设自住房建筑规模约295万平方米,预计提供自住房约3.3万套。

全国有150个重点城市被纳入这项工作范围之内。
截至目前,北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等重点城市房屋网签备案系统已经实现全国联网。

张大伟还表示,该宗地是区域内系列土地供应的开始,获得本宗土地,有利于企业在区域内继续拿地整体开发,所以竞争激烈。

土地供应造就豪宅

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